Câu hỏi cần tư vấn:
Ngày, 01/8/2015, tôi có ký hợp đồng viết tay thuê nhà trong thời hạn 2 năm được công chứng. Tuy nhiên, trong thời gian thuê nhà được hơn 1 năm, hai ban đã xảy ra mẫu thuẫn, tranh chấp hợp đồng thuê nhà nên tôi quyết định không tiếp tục thuê nhà nữa. Tuy nhiên, bên cho thuê không đồng ý chấm dứt hợp đồng thuê nhà. Nếu muốn chấm dứt hợp đồng thì tôi cần bôi thường cho người cho thuê. Trong khi đó, tôi biết được người yêu cầu tôi bồi thường không phải là chủ nhà, anh ta là cháu của chủ nhà chỉ là trông hộ nhà. Vậy theo luật sư tôi có thể chấm dứt hợp đồng lao động và không phải bồi thường không? Nếu tôi phải bồi thường thì sẽ được tính như thế nào?
Luật sư trả lời.
Chào bạn, với tình huống của bạn như trên được coi là một hình thức của tranh chấp hợp đồng thuê nhà và theo từng tình huống sẽ có những cách giải quyết khác nhau. Luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp hợp đồng sẽ tư vấn cho bạn như sau:
Theo Luật Nhà ở ( năm 2004), điều 118 quy đình các điều kiện của nhà ở để tham gia vào những giao dịch về nhà ở:
1. Có giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp pháp luật quy định không bắt buộc phải có giấy chứng nhận
2. Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu, đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn,
3. Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
4. Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền”.
Bên cạnh đó, những quy định về nhà cho thuê còn cần đáp ứng những quy định khác như cung cấp đầy đủ hệ thống điện, cấp thoát nước, … đảm bảo vệ sinh môi trường mới được đáp ứng nhưng yêu cầu về nhà cho thuê.
Ngoài ra, những quy định khác đối với chủ nhà cho thuê cần đáp ứng được những yêu cầu theo quy định của pháp luật:
Căn cứ Theo Điều 119, Luật nhà ở 2014 quy định:
“1. Bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở phải có điều kiện sau đây:
a) Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về dân sự; trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;
b) Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương”.
Như vậy, với những căn cứ về những điều luật cùng với thông tin bạn cung cấp nếu đúng là sự thật thì người yê u cầu bạn bồi thường không phải là chủ nhà sẽ không có quyền yêu cầu bạn bồi thưởng khi chấp dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn. Ngoài ra, khi ký kết hợp đồng nếu vẫn là người yêu cầu bạn bồi thường là người đã ký kết hợp đồng thuê nhà nhưng anh ta không phải là người chủ sở hữu ngôi nhà theo quy định về mắt pháp luật thì anh ta không có quyền ký kết các giao dịch hợp đồng, như vậy hợp đồng thuê nhà này bị đánh giá là vô hiệu.
Căn cứ theo Điều 137, Bộ luật Dân Sự thì: “Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường”.
Theo đó, cách giải quyết sự việc trên trước tiên dựa trên sự thương lượng, thỏa thuận của hai bên. Trường hợp hai bên không thỏa thuận được, bạn có thể khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu.
Trên đây là những tư vấn giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê nhà từ Luật Thống Nhất giúp bạn nắm được những quy định, những hướng giải quyết để có được một biện pháp giải quyết tốt nhất, hợp tình hợp lý.
